Mercado imobiliário dos EUA em 2024!

Após um período tumultuado com o aumento rápido das taxas de hipoteca e a demanda impulsionada pela pandemia, o mercado imobiliário nos EUA teve uma desaceleração acentuada, comparável à crise financeira de 2008, segundo o banco Goldman Sachs. No entanto, ao longo de 2023, a maior parte desse mercado se estabilizou e os preços das casas começaram a se recuperar.

Os analistas do Bank of America (BofA) acreditam que o ciclo de aumentos rápidos das taxas pelo Federal Reserve (Fed), que elevou os juros das hipotecas de 3% para 8%, provavelmente chegou ao fim. Em consonância com essa perspectiva, a taxa de juros de 30 anos para hipotecas diminuiu desde seu pico em outubro, o nível mais alto em mais de duas décadas, e está atualmente em 7,61%.

Essa redução nas taxas de hipoteca levanta a questão para os investidores: é o momento certo para comprar ou alugar um imóvel nos EUA? Os analistas observam que o mercado imobiliário nos EUA tem sido desafiador para compradores devido à falta de acesso. Além disso, a situação não é muito melhor para quem procura alugar.

Tanto comprar quanto alugar se tornaram visivelmente mais caros após a pandemia: desde fevereiro de 2020, o Índice de Preços de Casas S&P CoreLogic subiu 34%, enquanto a medida de aluguel da Zillow aumentou 30%.

Em outubro, uma pesquisa de sentimento do consumidor da Universidade de Michigan revelou que 77% dos consumidores consideravam um mau momento para comprar uma casa, sendo que 62% citaram as altas taxas de juros e a oferta restrita de crédito como motivo.

Embora os custos de aluguel e de ser proprietário tenham aumentado, alugar é mais acessível do que ser proprietário. Em termos nacionais, os aluguéis aumentaram de 23% para 26% da renda mediana das famílias dos EUA, enquanto a proporção dos pagamentos de hipoteca para a renda cresceu de 19% para 32%.

De acordo com análises do BofA compilando dados de pagamentos de aluguel versus hipoteca até outubro, o aluguel ainda era mais barato do que as hipotecas em quase todas as 97 principais regiões metropolitanas. Essas análises consideraram impostos sobre a propriedade, mas excluíram despesas com seguro residencial, utilidades domésticas e manutenção, o que elevaria o custo de possuir uma casa ainda mais.

Em termos de percentagem da renda mediana, os pagamentos de hipoteca e impostos embutidos na compra de um imóvel superam o aluguel em cidades como Los Angeles (83% x 41%), San Jose (80% x 26%), San Francisco (71% x 29%), San Diego (74% x 38%) e Seattle (55% x 25%). Enquanto isso, cidades como El Paso, Salem, Syracuse, Pittsburgh e Augusta apresentam diferenças menores entre hipoteca e aluguel, e em duas cidades – Nova Orleans e Jackson – é mais barato comprar do que alugar.

Perspectivas futuras indicam que, embora as taxas de hipoteca tenham diminuído, o mercado ainda pode favorecer os compradores por um tempo. A expectativa é que leve algum tempo para o mercado retornar a um novo equilíbrio entre oferta e demanda.

Os analistas preveem que as taxas de hipoteca permaneçam elevadas no futuro, chegando a pouco menos de 7% até o final do próximo ano. Os preços das casas devem crescer 1,3% em 2024 devido à oferta restrita e às taxas elevadas que afetam a demanda dos compradores. Por outro lado, no mercado de aluguel, um aumento contínuo na oferta pode levar à normalização da inflação.

As taxas de hipoteca mais altas devem impactar o volume de transações imobiliárias em 2024, com muitos mutuários tendo taxas de juros abaixo das taxas de mercado atuais, desencorajando a mudança para outro imóvel. Como resultado, esperam-se menos vendas de casas existentes, com um valor estimado de US$ 3,8 bilhões, o menor número desde a década de 1990.

A expectativa é de que, a longo prazo, as taxas de hipoteca permaneçam elevadas, mas à medida que o Fed comece a cortar os juros em 2024, pode haver sinais de aumento gradual na atividade imobiliária, com vendas de casas existentes e novas aquecendo a partir do segundo semestre de 2024. Isso pode ser acompanhado por uma construção mais ativa de moradias.

O crescimento de renda robusto esperado para o próximo ano pode favorecer os domicílios de renda mais alta, enquanto a oferta limitada para compra e a recuperação da taxa de vacância para aluguel moldam o cenário do mercado imobiliário nos EUA.