Crise para os corretores dos EUA!

Um veredito recente do júri contra a Associação Nacional de Corretores (NAR) de Imóveis e grandes corretoras residenciais poderia revolucionar a indústria imobiliária residencial.

O modelo de remuneração imobiliária é o cerne da questão. Os demandantes alegam que as taxas de comissão são muito altas, os corretores de compradores estão sendo superpagos e as regras da NAR, juntamente com as práticas das corporações rés, levam a uma fixação de preços. Por outro lado, a NAR argumenta que as regras promovem a competição e mercados locais de corretores eficientes, transparentes e equitativos.

A Associação, cujo CEO saiu pouco depois da histórica derrota judicial, está recorrendo do veredicto do júri de US$ 1,8 bilhão, então pode levar vários anos até que o caso – que abrange os mercados do Missouri de Kansas City, St. Louis, Springfield e Columbia – seja resolvido. Mas, aliado a processos similares em curso, o potencial para mudanças de política que poderiam impactar as finanças dos corretores é evidente.

O impacto no mercado continua a se espalhar. As ações da Re/Max Holdings, por exemplo, caíram mais de 8% na terça-feira por receios de litígio, mesmo tendo resolvido com os demandantes antes do recente veredicto no caso da NAR.

O rápido aumento nas taxas de juros causado pela luta do Federal Reserve contra a inflação recentemente levou a taxa média de juros hipotecários fixos de 30 anos a ultrapassar 8% – embora as taxas tenham recuado um pouco desde então – exacerbando uma crise de acessibilidade já existente no mercado imobiliário dos EUA. Potenciais vendedores não querem se mudar se tiverem que contemplar uma taxa de hipoteca que é o dobro ou mais do que a atual deles, enquanto milhões de potenciais compradores não conseguem fazer o pagamento mensal e estão atualmente excluídos do mercado.

As vendas de imóveis existentes recentemente caíram para o nível mais baixo desde 2010. Segundo um relatório de outubro do residente acadêmico da Universidade do Colorado Boulder, Mike DelPrete, as vendas de imóveis existentes estão a caminho de 4,15 milhões de transações este ano, com base em dados da Associação, o que representaria uma queda em relação aos mais de 6 milhões em 2021 e 5 milhões em 2022.

Até agora, houve pouco ou nenhum efeito em cascata para corretores e agentes individuais como resultado dos processos legais, mas isso pode mudar dependendo do desenrolar das batalhas legais, que estão acontecendo em várias frentes. Uma análise do analista Ryan Tomasello da Keefe, Bruyette & Woods, publicada no mês passado antes do veredicto do júri, estimou uma redução de 30% nos US$ 100 bilhões pagos anualmente em comissões imobiliárias e até 1,6 milhão de agentes perdendo sua fonte de renda.

Além disso, à medida que os preços dos imóveis subiram, as taxas são mais evidentes em relação ao tamanho do negócio, disse Gilbert J. Schipani, fundador da Tempus Fugit Law, que representa compradores, vendedores, corretores, credores e empresas em transações imobiliárias comerciais e residenciais.

Como Glenn Kelman, CEO da corretora imobiliária Redfin, escreveu recentemente: “Nas semanas que antecederam o veredicto, a Associação Nacional de Corretores de Imóveis já atualizou suas diretrizes para permitir que agentes listem imóveis para venda sem oferecer uma comissão ao agente do comprador. … Corretores tradicionais, sem dúvida, agora treinarão seus agentes para receber conversas sobre taxas. … É assim que deve ser“.

Redfin e outra corretora imobiliária focada em tecnologia, Compass, estão entre os alvos de novos desafios legais. Os demandantes argumentam que os compradores, e não os vendedores, deveriam arcar com os custos do agente do comprador, mas isso poderia ter um impacto indesejado na prontidão com que os agentes dos compradores são usados.

Se os tribunais forçarem a mudança das normas atuais, é mais provável que mais compradores de imóveis tentem encontrar propriedades por conta própria para economizar dinheiro e negociar com os agentes de listagem, achando que obterão uma taxa com desconto, já que o último está sendo compensado pelo vendedor, disse Gross.

Não todos os profissionais imobiliários concordarão em trabalhar nos dois lados do negócio por causa do “viés inerente”, mas isso pode acontecer com mais frequência dependendo de como o mercado se desenvolve, disse Gross. Há também a possibilidade de que novas regras impostas pelos tribunais proíbam profissionais imobiliários de trabalhar nos dois lados do negócio, disse Schipani.

Kelman observou em sua análise pós-veredicto que, se os compradores ainda contratam um agente de compradores, é provável que negociem uma taxa mais baixa, dada a maior atenção e porque pode não fazer mais parte do preço do imóvel, o que permitia que fosse financiado por um empréstimo hipotecário.

Isso também sugere que novos agentes podem ser menos propensos a ingressar na indústria, de acordo com Gavin Myers, sócio-gerente da Prudence, uma empresa de capital de risco que investe no setor imobiliário. A maioria dos novos agentes começa no lado do comprador e há um risco quando se está tentando entrar na indústria. Se houver dúvidas sobre como eles são pagos, ou se serão pagos, as pessoas podem não querer trabalhar no lado do comprador, ou você pode não encontrar pessoas de alta qualidade, disse Myers.

Mudanças nos mercados habitacionais locais serão fundamentais As regras do mercado local podem mudar com base no que está acontecendo nos tribunais ou em mudanças mais amplas no mercado.

Por exemplo, a Real Estate Board of New York (REBNY), que não está afiliada à Associação, anunciou recentemente mudanças em suas regras, em um esforço declarado para promover a transparência e a confiança do consumidor no mercado residencial. As mudanças, que estavam em andamento há meses, foram votadas em outubro.

A partir de 1º de janeiro, as ofertas de compensação para corretores do lado do comprador devem originar-se do vendedor/proprietário, de acordo com a mudança. Os corretores de listagem não poderão mais fazer a oferta de compensação para o corretor do lado do comprador, mesmo em nome do vendedor. Além disso, os corretores de listagem não pagarão a compensação do lado do comprador. Em vez disso, o corretor do comprador será diretamente compensado pelo vendedor ou proprietário da propriedade exclusiva, o que deve ocorrer no fechamento, como é costume na área da cidade de Nova York, disse o grupo.

“A separação da compensação do lado do comprador representa o futuro de como o mercado imobiliário residencial é transacionado, e esperamos que outros serviços de listagem sigam este exemplo”, disse a REBNY em um FAQ em seu site discutindo as mudanças.

As comissões já são negociáveis Atualmente, os profissionais imobiliários não precisam mudar sua forma de fazer negócios enquanto os desafios legais estão em curso. Mas a NAR recomenda fortemente o uso de acordos de representação do comprador para fins de clareza e entendimento. A Associação também insta os membros a continuar dizendo aos clientes que as comissões são negociáveis e estabelecidas entre corretores e seus clientes.

Uma ação separada contra a Associação e corretoras, envolvendo múltiplos mercados, poderia ir a julgamento no próximo ano, e também há outro processo movido recentemente em nível nacional para lidar.

“Não importa o que aconteça com o juiz do Missouri, ou em qualquer outro tribunal, uma coisa é certa: não há como voltar ao que era antes”, escreveu Kelman, cuja empresa deixou a NAR antes do veredicto, em seu recente post.

Os profissionais imobiliários devem ficar atentos: “Este é um momento para ler as letras miúdas, se manter o mais informado possível, tanto para o bem de seu negócio como agente quanto para o melhor interesse de seus clientes”, disse Vickey Barron, corretora de imóveis associada licenciada na Compass em Nova York City.