Banco tomou o imóvel: e agora?

A decisão do Supremo Tribunal Federal (STF) que autorizou os bancos a realizar leilões de imóveis dados como garantia de empréstimos em caso de inadimplência, sem a necessidade de um processo judicial, não exime as instituições financeiras de cumprir requisitos mínimos antes de alienar a propriedade.

Um especialista em direito imobiliário e do consumidor, o advogado Gabriel de Britto Silva, esclarece que o cliente em atraso tem o direito de receber notificação sobre o débito, e o banco deve ser capaz de comprovar que a notificação foi realizada. Caso contrário, o leilão pode ser anulado.

“Se não houver essa comprovação, o leilão é considerado inválido. A notificação por edital do devedor só é permitida após esgotadas todas as tentativas de localização do mesmo para uma notificação pessoal. O devedor deve estar em local desconhecido, incerto ou inacessível para que a notificação por edital seja válida”, afirma o advogado, que é membro da comissão de direito imobiliário da seccional da Ordem dos Advogados do Brasil no Rio de Janeiro (OAB-RJ).

Essa mesma regra se aplica à etapa subsequente, ou seja, à organização do leilão. O proprietário do imóvel deve ser informado com antecedência pelo banco sobre a data planejada para o pregão.

A decisão do STF não impede que os clientes entrem com ações judiciais para contestar o processo de retomada do imóvel.

Outro direito do devedor é o direito de preferência para recomprar o imóvel antes do leilão, pelo valor correspondente à dívida mais as despesas, encargos e outros custos do credor.

“Se o devedor manifestar esse interesse de preferência e ainda assim não for concedido, e o segundo leilão for realizado em favor de terceiros, o leilão também será considerado nulo”, explica Britto Silva.

O advogado também observa que o comprador pode solicitar a devolução das parcelas já pagas, e pelo menos parcialmente, isso é respaldado pelo Código de Defesa do Consumidor.

“A jurisprudência predominante dos Tribunais Estaduais e do Superior Tribunal de Justiça determina que o credor só pode reter 25% do valor pago, devendo, como resultado, reembolsar 75% ao devedor, com juros e correção. Qualquer disposição que obrigue o devedor a perder todas as parcelas pagas é considerada inválida e abusiva”, afirma.

Embora a devolução das parcelas não esteja explicitamente prevista na lei, o advogado destaca que a jurisprudência recente a respalda. Pelo menos sete decisões do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro e do Superior Tribunal de Justiça (STJ), entre novembro de 2022 e outubro de 2023, reconheceram que o leilão extrajudicial não impede o comprador de reaver parte das parcelas pagas.

“Há essa possibilidade, apesar de não ser obrigatória por lei. É uma construção jurisprudencial consolidada. O Código de Defesa do Consumidor proíbe a retenção total das parcelas”, explica.

A advogada Luanda Backheuser, também especialista em direito imobiliário, argumenta que, de acordo com a lei, os credores só são obrigados a devolver uma parte das parcelas em caso de rescisão judicial de um contrato de compra e venda. “Não existe a obrigatoriedade de devolução de 75% em um leilão, seja ele judicial ou extrajudicial”, afirma.

Decisão do STF: O julgamento concluído na semana passada opôs a maioria dos ministros do tribunal, que entenderam que a prática prevista na Lei nº 9.514/1997 ampliou o acesso ao crédito imobiliário ao proporcionar mais segurança aos bancos, e os ministros divergentes que argumentavam a importância de proteger o direito à moradia. O placar final ficou em 8 a 2.

Essa decisão mantém o status quo, ou seja, o mercado continuará operando com a execução extrajudicial de contratos de mútuo com alienação fiduciária, nos quais o imóvel é dado como garantia até o pagamento integral das parcelas. A maioria dos ministros acreditou que fazer alterações nesse processo poderia causar um aumento nas taxas de juros para o crédito imobiliário.