Investimento em Fundos Imobiliários: uma visão geral

O investimento em Fundos Imobiliários se tornou algo extremamente acessível nos dias de hoje, e sua maneira simples e barata de atuar no setor popularizou esse tipo de aplicação. Hoje, vamos dar uma visão geral sobre o que são Fundos Imobiliários, como funciona, quem toma conta dos negócios, tipos de Fundos, entre outros aspectos. Vamos com a gente aprender mais sobre esse assunto?

O que são Fundos Imobiliários?

Um Fundo Imobiliário é, basicamente, uma junção de capital de investidores que aplicam o dinheiro no mercado imobiliário. O costume é que esse dinheiro seja usado para a construção ou aquisição de imóveis que, posteriormente, serão alugados, arrendados ou vendidos. O lucro obtido com essas movimentações é dividido entre os investidores, na proporção em que cada um aplicou. Um detalhe muito importante: os investimentos podem ser bem sucedidos ou não, e isso determinará se as cotas do fundos irão valorizar ou desvalorizar.

Os Investidores

A pessoa que aplica o dinheiro na verdade está comprando cotas. Logo, ela não tem autoridade nenhuma sobre o imóvel em questão, ao contrário do proprietário. Porém, ao mesmo tempo, ele não tem obrigações financeiras, como pagar o aluguel ou IPTU, por exemplo. Entenda: o investidor só tem papel ativo ao aplicar o dinheiro para a compra de cotas, ele não se relaciona ao imóvel de forma nenhuma.

Fundos Imobiliários são “renda fixa” ou “renda variável”?

Apesar de muitos negócios nesse ramo renderem valores mensais aos investidores, a aplicação de dinheiro em Fundos Imobiliários é considerado investimento de renda variável. Vamos entender dois motivos para que isso aconteça:

• Não há garantia da constância de rendimentos: o inquilino pode resolver sair do imóvel, ou simplesmente não pagar o aluguel. Como o investimento nos Fundos Imobiliários se relaciona diretamente com isso, pode acontecer uma variação no lucro retornado aos investidores;
• As cotas sofrem oscilações na Bolsa de Valores: fatores como condições de mercado ou gestão de carteira, por exemplo, podem ocasionar essa oscilação nas cotas. Com isso, não há a segurança de retorno financeiro como de um investimento de renda fixa.

Tipos de Fundos Imobiliários

• Desenvolvimento para Renda: o objetivo desse tipo de Fundo é gerar lucro a partir da locação ou arrendamento dos imóveis depois de prontos;
• Desenvolvimento para Venda: esse tipo de Fundo busca gerar lucro a partir da venda de imóveis. Os investimentos acontecem na fase de projeto ou de construção;
• Títulos e Valores Mobiliários: investimento em títulos como ações, cotas de sociedades, fundos de participação (FIP), recebíveis, fundos creditórios (FIDC), etc;
• Híbridos: essa estratégia de investimento não se concentra em nenhum dos modelos anteriormente citados.

O que faz o Gestor de Fundos Imobiliários?

O papel do Gestor de um Fundo Imobiliário é direcionar os investimentos recebidos. Ele decide se vai adquirir um imóvel, se vai encontrar um inquilino para quem o possa alugar, etc. Ele também tem a função de selecionar e se relacionar com os intermediários para fazer operações bem sucedidas.

Tudo isso envolve um grande estudo de mercado, o Gestor não pode simplesmente aplicar o capital em algo que ele suponha que vá funcionar. Existem estudos sobre perspectiva de retorno do dinheiro investido, riscos de comprar/alugar um determinado imóvel, liquidez de ativos, etc. É um cargo de bastante responsabilidade nesse meio de investimentos imobiliários.

Vantagens e Desvantagens dos Fundos Imobiliários

Ter um profissional especializado na operação desse tipo de investimento, que vai seguir protocolos, métricas, critérios e análises, é uma das maiores vantagens nesse ramo. A operação por conta própria pode assustar muito pequenos investidores. Por outro lado, investidores com um pouco mais de experiência não tem a oportunidade de opinar ou interferir na decisão do Gestor do Fundo.

Algumas outras vantagens: o investimento em Fundos Imobiliários tornou o mercado imobiliário extremamente acessível. Hoje, com R$ 100 já dá para aplicar esse dinheiro em algum Fundo, onde muitas vezes o imóvel negociado vale milhares de reais.

Finalmente, as obrigações burocráticas do imóvel – escrituras, certidões, impostos – não são obrigações do investidor do Fundo. Isso é papel do administrador, como citado anteriormente, o que é uma grande vantagem para quem só quer aplicar o dinheiro no imóvel, e não lidar com taxas, documentos e etc.